Le secteur immobilier est en crise. Cette fois, ce n’est plus sous les coups de boutoir des impératifs de rénovations des « passoires thermiques » mais entre autres sous l’effet des hausses de taux sur l’immobilier neuf.

Pour Olivier Salleron , président de la Fédération française du bâtiment :

« Le ressort du logement neuf est cassé, donc l’emploi est menacé en 2024 ; fin 2024, 100 000 salariés sont en danger […] quand il n’y a pas de permis de construire ou qu’il n’y a pas d’investissements à l’instant T, on sait très bien que deux ans après, la construction ne se fera pas. »

La débâcle de l’immobilier était prévisible et prévue.

Voici ce qu’en disait Pierre Sabatier de PrimeView en octobre 2022 :

« Nous connaissons le choc le plus violent sur les taux d’intérêt depuis près de 50 ans. Si les taux d’emprunt passent en quelques mois de 1 % à 4 %, alors que les salaires n’augmentent pas dans leur ensemble, c’est une baisse de 23 % de la capacité d’achat à laquelle il faut s’attendre. »

Les prix chutent et les acheteurs se raréfient, rien de surprenant. Les Échos publient l’évolution des prix constatée par le réseau Orpi.

La bulle immobilière commence à laisser échapper un peu de gaz :

La Fédération française du bâtiment presse le gouvernement d’agir et pousse ses solutions :

• prolongation du prêt à taux zéro, son rétablissement à 40 % sans discrimination territoriale ;
• rehaussement de 25 % des plafonds d’opérations pris en compte pour son calcul ;
• instauration d’un crédit d’impôt de 15 % sur les cinq premières annuités d’emprunt ;
• restauration du dispositif Pinel dans sa version 2022.

La Fédération française du bâtiment veut davantage de mauvaises solutions

Nous sommes en France : face à une catastrophe programmée par l’interventionnisme étatique, les acteurs – même privés – demande encore plus d’interventionnisme étatique pour adoucir ladite catastrophe.

Examinons ces propositions de la Fédération française du bâtiment.

Les trois premières exigent davantage de crédits, d’argent créé à partir de rien, donc d’inflation monétaire. Zut alors, pas de chance ! La Banque centrale européenne a pourtant promis de contrer la hausse des prix à la consommation en restreignant l’inflation monétaire…

La dernière est une aide de l’État qui a pour objet de transformer les bailleurs privés en bailleurs sociaux : l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt à condition de donner en location un logement neuf dont les loyers seront plafonnés et avec des conditions de ressource des locataires. Zut alors, pas de chance ! Bruno Le Maire nous jure vouloir contrer la hausse des prix et il y a fort à parier que le relèvement des plafonds de loyers et de revenus pratiqués par les méchants riches propriétaires bailleurs ne figurera pas sur la liste de ses priorités.

Alors que vont devenir les 100 000 futurs chômeurs du bâtiment envisagés par la Fédération française du bâtiment ?

Celui qui prétend connaître la réponse est un imposteur, à moins qu’il n’ait le pouvoir de créer une entreprise susceptible de les embaucher.

Pourquoi favoriser la pénurie plutôt que l’abondance ?

Toutes les politiques d’aide au logement déployées depuis presque un siècle n’ont favorisé qu’une seule chose : la pénurie plutôt que l’abondance. L’ encadrement des loyers et la dissymétrie entre les droits des propriétaires et des locataires a dissuadé l’investissement locatif.

L’immobilier est un marché comme les autres et comme l’énonçait Frédéric Bastiat il y a deux siècles :

« Ce n’est pas le prix absolu des produits mais leur abondance qui fait la richesse. […] Les produits s’échangeant les uns contre les autres, une rareté relative de tout et une abondance relative de tout laissent exactement au même point le prix absolu des choses mais non la condition des hommes. »

Dans l’immobilier , les politiques publiques consistent à vouloir encadrer le marché et les loyers. Plus récemment, elles visent aussi à réglementer les normes de construction, les méthodes d’isolation, de chauffage, etc. conduisant à un renchérissement des coûts.

Durant un certain temps les effets néfastes ont été partiellement compensés par les facilités de crédit. Le renchérissement de l’immobilier a été bien supérieur à la croissance économique. Il fallait toujours plus de temps de travail ou d’épargne ou de durée de crédit pour acquérir un logement.

Aujourd’hui, les banques centrales ne peuvent plus pousser à l’expansion du crédit tout en déclarant vouloir lutter contre la hausse des prix. C’est l’impasse. Et ce n’est pas une mauvaise chose.

Qui a à perdre dans une chute des prix de l’immobilier ?

• pas les propriétaires occupants lourdement taxés sur le foncier ;
• pas les propriétaires bailleurs lourdement taxés sur le foncier et à l’IFI ;
• pas les potentiels acquéreurs ;
• pas les potentiels vendeurs. Ils dégagent encore des plus-values s’ils ont acquis un bien il y a un certain temps et même si ce n’est pas le cas ils pourront en acquérir un autre pour moins cher ;
• les travailleurs du bâtiment ? Mais qui dit qu’ils ne trouveront pas un emploi ailleurs que dans la construction d’immobilier résidentiel neuf ?

Le seul perdant, c’est l’État dont les recettes fiscales vont baisser. La pierre coule donc peut-être mais est-ce une tragédie ?

Les crises font partie intégrante de la vie des marchés. Elles inquiètent car elles sont synonymes de retournement de situation, de tensions et souvent de pertes. Aujourd’hui, le spectre de la récession est bien là. Alors, où investir financièrement dans ce cas ?

De plus en plus d’économistes et d’institutions parlent de récession due principalement à deux signaux récessionnistes que sont :

1. L’inflation durable, c’est-à-dire l’augmentation générale et croissante du prix des biens et services.
2. L’inversion de la courbe des taux des banques centrales.

Qui dit récession dit turbulence sur les marchés financiers . Et si investir pendant cette période représentait une opportunité ?

En effet, tout investisseur pourra profiter pleinement de cette baisse pour renforcer ses positions et ainsi par la suite profiter de la récupération des marchés. Encore faut-il investir sur les bons actifs .

2023, année de récession économique et mondiale ?

D’après l’INSEE, une récession est une période de recul temporaire de l’activité économique d’un pays. Le plus souvent, on parle de récession technique si l’on observe un recul du Produit Intérieur Brut (PIB) sur au moins deux trimestres consécutifs.

Les récessions sont causées par un déséquilibre des facteurs économiques comme la hausse du niveau du chômage, la chute de la consommation des ménages, une forte inflation, etc.

En 2023, de nombreux signaux indiquent de fortes probabilités de récession économique pour les grandes économies occidentales :

• l’inflation excessivement haute sur une longue période ;
• la hausse des prix de l’énergie ;
• l’inversion de la courbe des taux à long terme et des taux à court terme. En effet, il existe un décalage entre la hausse des taux et leur impact sur l’économie réelle. De ce fait, toutes les conséquences de cette hausse ne se sont probablement pas encore produites.

La France est-elle en récession ?

Bien que certains analystes estiment que nous pourrions éviter de justesse une récession en 2023, tout le monde s’accorde à dire que cette année connaîtra une croissance nettement plus faible que les années précédentes.

Les meilleurs investissements en temps de crise économique

En ces temps inflationnistes, sachez que la récession peut être une bonne chose. En effet, elle peut notamment participer à la diminution de l’inflation aux niveaux souhaités.

De plus, un sombre scénario de récession entraîne une baisse des marchés et est généralement suivi de périodes de forte croissance économique. Et c’est justement lors des récessions que des mesures sont à prendre pour traverser ces temps difficiles et mieux profiter des rebonds.

Globalement toutes les principales classes d’actifs (actions, obligations, immobilier, etc.) sont touchées lors d’une récession. Toutefois, certains investissements permettent de protéger votre portefeuille et d’autres sont des opportunités à saisir.

Faut-il liquider ses investissements et tout passer en cash ?

Non. Vendre tous vos investissements et garder uniquement du cash est une très mauvaise idée. Principalement à cause de l’inflation qui viendra fortement dévaluer la valeur de votre trésorerie au fil du temps.

Cependant, il est tout de même primordial de garder une réserve d’urgence (matelas de sécurité) de plusieurs mois de dépenses courantes sur Livret A (ou Livret d’épargne populaire si vous êtes éligible).

De plus, vous pouvez vous constituer une réserve d’opportunités. Il s’agit d’une somme d’argent mise de côté pour profiter des crises globales sur les marchés pour renforcer son portefeuille d’actions notamment. Cette réserve peut être constituée en parallèle de vos placements liquides et sécurisés comme le Livret A, et les fonds euros en assurance vie ou PER individuel .

D’ailleurs, en France, ces placements garantis figurent parmi les meilleurs moyens de vous exposer aux classes d’actifs monétaires et obligataires. Quant à la diversification dans les marchés actions et immobiliers, voyons les différentes possibilités.

Faut-il investir en actions et en immobilier ?

Les actions et l’immobilier restent les meilleures classes d’actifs en période de crise, du moins pour l’investisseur à long terme qui pourra supporter des baisses passagères. N’oublions pas que tout investissement comporte un risque de perte en capital, crise ou pas crise.

Sur le marché actions, les baisses de marché ont tendance à être exagérées par les investisseurs. La valeur en bourse des différentes entreprises se retrouve sous-évaluée par rapport à leur croissance et aux bénéfices qu’elles génèrent. C’est l’occasion pour l’investisseur opportuniste de profiter des sautes d’humeur du marché.

De plus, sur le marché actions, lors des récessions, certains secteurs résistent mieux, notamment la consommation de base, la santé et les services publics. Investir dans ces secteurs permet de réduire la volatilité de votre portefeuille.

D’un autre côté, les secteurs de croissance sont plus volatils en période de récession, notamment la technologie. Il ne faut pas exclure ces entreprises de votre portefeuille.

En effet, il peut s’agir d’une opportunité d’achat si l’entreprise dispose de :

1. Un chiffre d’affaires et des bénéfices en croissance depuis plusieurs années.
2. Un endettement financier raisonnable.
3. Une taille de capitalisation boursière assez importante, après une forte chute.

Malgré tout, les investisseurs doivent être conscients que la volatilité des actions peut être importante pendant les périodes de récession. Et même des entreprises solides peuvent connaître des baisses importantes de leur cours en bourse.

Il est donc important d’avoir les nerfs solides et de garder à l’esprit que les périodes de reprise économique suivent les périodes de récession.

Quant à l’immobilier, retenez avant tout que le meilleur placement dans la pierre se fait à crédit. En effet, il s’agit du principal avantage de l’immobilier. Grâce à l’effet de levier du crédit, vous pouvez utiliser votre capacité d’endettement pour décupler la valeur de votre patrimoine avec l’aide de la banque.

Entre acheter sa résidence principale, investir dans l’immobilier locatif physique ou « pierre-papier » avec les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous avez l’embarras du choix.

Mais sachez que mécaniquement, la hausse des taux d’emprunt (nous venons de passer de 1 % sur 20 ans à 3 % sur 20 ans !) doit engendrer une baisse des prix. Si pour une même mensualité les Français peuvent emprunter 20 % de moins, on peut raisonnablement tabler sur une baisse de prix de 20 % (sauf sur les marchés très tendus). Et pour l’instant, les prix ont à peine commencé à reculer… le marché immobilier étant bien moins réactif que le marché actions. Il y a matière à patienter ou à sérieusement négocier les prix.

Faut-il investir dans l’or ?

Les investissements alternatifs comme les métaux précieux (or, argent, etc.) et les cryptomonnaies sont sources d’éternels débats. Certains considèrent qu’ils sont des valeurs refuges en période de crise, tandis que d’autres sont plus sceptiques. Qu’en est-il vraiment ?

Prenons l’exemple de l’or. Il est important de souligner qu’il ne protège pas contre toutes les crises et que ses performances peuvent être médiocres sur certaines périodes (- 75 % de 1980 aux années 2000).

Toutefois, ces avantages sont les suivants :

• il offre une protection contre l’inflation sur des périodes d’au moins 30 ans (très très long terme) ;
• il permet de diversifier le portefeuille et de diminuer la volatilité ;
• il offre une protection contre les crises politiques et le système financier.

Retenez que l’or n’est pas nécessaire pendant la phase de capitalisation de votre patrimoine (avant le départ en retraite). Mais il peut être intéressant pour les profils conservateurs ou les retraités afin de diminuer la volatilité du portefeuille. Le compromis idéal diversification/risque/rentabilité pour ceux souhaitant investir dans l’or est d’en détenir maximum 10 % dans son portefeuille.

Finalement, les placements exotiques (cryptomonnaies, métaux précieux, montres, etc.) sont avant tout des investissements plaisirs liés à vos convictions personnelles. En aucun cas ils ne constituent un investissement alternatif parfait en cas de récession.

Par Philbert Carbon.

En 2020, Europe Écologie-Les Verts (EELV) a remporté les élections dans huit grandes villes : Annecy, Besançon, Bordeaux, Grenoble, Lyon, Poitiers, Tours et Strasbourg – sans compter celles où le parti appartient à la majorité municipale comme à Marseille, Montpellier, Nancy ou Paris. Presque trois ans après leur installation, leur bilan n’est guère brillant.

À peine élus, les maires écologistes ont défrayé la chronique avec des déclarations à l’emporte-pièce. On se souvient de Pierre Hurmic (Bordeaux) annonçant qu’on « ne mettra pas des arbres morts [i.e. des sapins] sur les places de la ville » au moment de Noël ; de Léonore Moncond’huy (Poitiers) affirmant que « l’aérien ne doit plus faire partie des rêves d’enfants d’aujourd’hui » pour justifier la réduction des subventions municipales aux deux aéroclubs de la ville ; ou encore de Grégory Doucet (Lyon) s’en prenant au Tour de France qui véhiculerait « une image machiste du sport » et ne serait pas « écoresponsable » avec tous ses véhicules, ses déchets et tous « les petits objets, les goodies , les machins qui sont jetés par la caravane ».

Une gestion idéologique

Mais les édiles verts ne se contentent pas de parler. Ils agissent en ne perdant jamais de vue qu’ils mènent un combat idéologique.

À Grenoble, par exemple, le maire Éric Piolle (élu depuis 2014) a souhaité autoriser le burkini dans les piscines municipales et imposé le menu végétarien dans les cantines scolaires.

À Lyon, le menu sans viande est également préconisé, ainsi que le budget genré qui permettra de vérifier que les dépenses municipales bénéficient autant aux femmes qu’aux hommes.

À Bordeaux, la municipalité a mis en place un plan de prévention et de lutte contre les « LGBTphobies » prévoyant, entre autres, des passages piétons arc-en-ciel, l’illumination de la porte de Bourgogne aux couleurs arc-en-ciel chaque 17 mai (Journée internationale de lutte contre l’homophobie et la transphobie), l’organisation d’un « Mois des fiertés » en juin.

À Tours, le maire Emmanuel Denis a prévu de bâtir une Maison de l’Hospitalité dédiée à l’accueil des migrants.

Dans le magazine municipal Poitiers Mag , Léonore Moncond’huy a fait la promotion de la manifestation publique organisée, les 17 et 18 septembre 2022, par l’association Alternatiba, au cours de laquelle les extrémistes d’Extinction Rébellion ont organisé des ateliers de désobéissance civile .

À Annecy, la mairie a installé des distributeurs de protections périodiques gratuites et biologiques , et se targue d’être la première ville de France à avoir porté et mis en place ce dispositif à l’échelle communale.

Quant à Anne Vignot, maire de Besançon, elle a introduit une clause de « bien-être animal » dans les marchés publics et a réalisé des travaux dans une des écoles de la ville en vue de désimperméabiliser la cour de la récréation et, par la même occasion, de la « dégenrer . »

On pourrait passer des pages et des pages à lister les actions de ces maires qui essaient tous, semble-t-il, d’être plus écolo-progressistes les uns que les autres. Deux sujets concentrent cependant leurs attaques : l’automobile et le logement.

Automobilistes et propriétaires dans le collimateur des édiles verts

Sans grande surprise, les maires écologistes s’en prennent aux automobilistes.

Tous construisent des pistes cyclables à tout-va comme à Tours, où le maire Emmanuel Denis, a fermé le pont Wilson aux voitures, un axe stratégique en plein centre-ville, au grand dam des commerçants qui voient l’accès à leur boutique compliqué. La ville reste cependant l’une des moins embouteillées de France.

Ce qui n’est pas le cas de Bordeaux qui vient de gagner deux places dans le TomTom Traffic Index 2023 pour s’installer au deuxième rang des villes comptant le plus d’heures de bouchons.

Ces embouteillages augmentent la pollution et le taux de CO ₂ que les écologistes disent vouloir combattre. TomTom a calculé qu’à Paris les bouchons sont responsables de plus de 13 % des émissions de CO ₂ liées au trafic routier.

Des villes polluées et congestionnées, voilà donc à ce jour le résultat des politiques municipales en faveur des « mobilité douces ». La mise en place des zones à faibles émissions (ZFE) va peut-être régler le problème, au prix de l’exclusion de la plupart des Français des centres-villes.

L’autre ennemi du maire vert, c’est le propriétaire foncier.

Ainsi l’ encadrement des loyers (limitation des augmentations) est appliqué à Paris, Lyon et Bordeaux et leur banlieue proche. D’autres agglomérations ont demandé à rejoindre ce club en 2023 comme Grenoble et Marseille. À Paris et Lyon, on applique aussi le plafonnement des loyers (fixation d’un montant maximal). Des mesures dont les effets néfastes apparaîtront bientôt au grand jour : pénurie de logements, augmentation de la fraude et de la délinquance, ségrégation sociale, mauvaise allocation des ressources, etc., comme l’a montré une étude du think tank suédois Timbro .

Les écologistes n’aiment pas non plus les locations touristiques de type Airbnb. Annecy, Bordeaux, Lyon, Marseille, Paris ont mis en place des restrictions pour les locations de courte durée. À Annecy , par exemple, le maire François Astorg a décidé de supprimer 52 % des meublés de tourisme (2200 au lieu de 4598 aujourd’hui).

Par ailleurs, sur les 1136 communes autorisées par le gouvernement à appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires , 255 l’ont effectivement mise en place. Parmi elles, Bordeaux, Grenoble, Lyon, Marseille et Paris ont décidé d’appliquer le taux maximal de majoration de 60 %. Ce sera bientôt le cas à Annecy.

Le matraquage des propriétaires se concrétise aussi par des taux de taxe foncière élevés. Alors qu’en 2021, le taux moyen (taxe foncière + taxe d’enlèvement des ordures ménagères) dans les cinquante plus grandes villes de France était de 52,02 %, il s’établissait à 64,62 % à Poitiers, à 63,02 % à Grenoble, à 55,87 % à Bordeaux.

Avec respectivement 50,29 % et 50,13 %, Strasbourg et Tours étaient dans la moyenne, quand Annecy, Besançon et Lyon pratiquaient des taux inférieurs à celle-ci. Mais cela risque de ne pas durer ! En 2022, la hausse moyenne de la taxe foncière était de 4,7 % dans les 200 plus grandes villes de France. Elle était de 16,3 % à Marseille, de 16 % à Tours, de 12,6 % à Strasbourg, de 8,8 % à Annecy. En 2023, la hausse sera de 52 % à Paris, de 25 % à Grenoble, de 14 % à Marseille, de 11,6 % à Tours, de 9 % à Lyon, de 5,3 % à Annecy, de 4,53 % à Bordeaux.

Les propriétaires n’ont pas fini de payer les lubies des maires écologistes et les locataires en subiront aussi les conséquences en voyant l’offre de logements à la location se raréfier.

La sécurité est oubliée

En matière de délinquance, c’est également la hausse qui prévaut.

Certes, les maires ne sont pas seuls responsables de la situation mais leur inaction dans ce domaine entraîne immanquablement une hausse de la délinquance. Hostiles aux polices municipales et à la vidéosurveillance au début de leur mandat, beaucoup d’entre eux sont en train de réviser leur jugement.

Il faut dire que Lyon, Bordeaux, Paris, Grenoble sont dans le top 10 des villes les plus dangereuses de France. Marseille et Montpellier ne sont pas loin. La délinquance a augmenté de 26,5 % à Lyon en 2021, de 7 % à Bordeaux, de 6 % à Strasbourg. Annecy, Besançon, Tours et Poitiers, de taille plus modeste, sont plus paisibles, mais la criminalité y progresse aussi : + 27,4 % à Tours ; + 15 % à Annecy ; + 7,8 % à Poitiers.

Ce sont notamment les questions de sécurité qui ont fait chuter Lori Lightfoot à Chicago . La maire n’a pas réussi à se faire réélire pour un second mandat. C’est la première fois qu’une telle chose arrive depuis 1983. C’est aussi la première fois que les Démocrates perdent la ville depuis 1931. Les électeurs ont sanctionné celle qui n’a pas empêché les homicides de progresser de 51 % et les carjackings de 204 % ! Peut-être ont-ils aussi voulu de se séparer d’une wokiste indécrottable : noire, féministe et homosexuelle, elle avait exigé, par exemple, en mai 2021, n’être interviewée que par des journalistes issus des minorités .

Les entreprises fuient les villes écolos

Lori Lightfoot menait également une politique écologiste déterminée. Le site internet de la ville indique que « Chicago est chef de file en matière d’initiatives environnementales innovantes, et le développement durable est au cœur de ses politiques. Du plan d’action climatique de Chicago aux investissements ciblés de la ville en matière d’efficacité énergétique, Chicago intègre le développement durable dans les lieux de travail, de vie, d’apprentissage et de loisirs de ses habitants, tout en se préparant à un avenir résilient ».

Politiques environnementalistes offensives, augmentation de l’insécurité, difficultés à se loger et à se déplacer… tout cela fait fuir les entreprises. Le milliardaire Kenneth Griffin , fondateur du hegde fund Citadel a ainsi annoncé qu’il transférait son siège social de Chicago à Miami en raison de l’augmentation de la criminalité et de la mauvaise gestion de l’État de l’Illinois. Caterpillar, Boeing et Tyson Foods ont, elles aussi, déjà quitté Chicago.

À Barcelone, la maire écologiste Ada Colau entend réduire le tourisme de masse et lutter contre la spéculation. Elle refuse d’agrandir l’aéroport, ferme certains lieux touristiques, sanctionne les entreprises pour mauvaise gestion des déchets. Airbnb est quasiment interdit. Des immeubles résidentiels appartenant à des banques ont été expropriés pour en faire des logements sociaux. Tout cela sur fond de velléités séparatistes au niveau régional.

Plus de 7000 entreprises ont ainsi quitté la Catalogne , dont la moitié pour la région de Madrid où les impôts sont moins élevés et le climat plus favorable aux affaires.

Il est encore trop tôt pour savoir si les villes françaises dirigées par les écologistes perdent leurs entreprises. Mais il n’est pas exclu que les effets observés à Barcelone et Chicago se produisent aussi à Grenoble, Tours ou Lyon.

—

Sur le web

Par Thierry Benne .
Un article de l’IREF France

Le Particulier nous révèle que les statistiques du portail d’ annonces immobilières Bien’ici sont sans appel : l’offre locative a chuté de 10 % en 2022 alors que la demande a progressé de près de 70 %. Nul doute que le gouvernement nous assurera que cette tension n’a rien à voir avec l’ensemble des contraintes, pénalités, taxes et autres tourments qu’il ne cesse d’infliger à bras raccourcis aux loueurs, considérés tels des Thénardier, comme d’infâmes rentiers avides de ruiner leurs locataires par leurs prétentions exorbitantes. N’oublions pourtant pas qu’au-delà de ces prémices, il reste encore à venir entre autres :

• la montée en puissance des interdits locatifs pesant sur quelque 5 millions (selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique) à 8 millions de « passoires thermiques » (selon la Fédération Nationale de l’Immobilier) ;
• l’ascension effrénée des taxes foncières, dont la valeur locative croît en un an de plus de 7 %, alors que le plafonnement des loyers ne tolère, lui, qu’une progression inférieure de moitié.

Ce qui ne va certainement pas arranger les choses, même si toutes les préfectures déploient des efforts méritoires pour consteller le territoire de logements sociaux dont, pour trop de communes, l’édification relève davantage de la menace d’une sanction financière que d’une volonté d’accueil délibérée.

Et si, considérant peut-être que la crise locative actuelle ne suffit pas, nos ministres pétris d’idéologie, de suffisance et d’incohérence, poussaient encore les feux comme s’ils n’avaient de cesse qu’une demande locative débridée ne vienne se fracasser brutalement sur une offre qui rétrécit au fur et à mesure que le pouvoir frappe les propriétaires (des « rentiers », selon la sémantique dominante) à coups redoublés ?

De fait, nous sommes en train de constituer les éléments d’une crise du logement pour les années à venir, qui touchera les ménages les plus pauvres mais aussi les classes moyennes, alerte encore la présidente de l’Union sociale pour l’habitat qui appréhende de voir, dans une conjoncture tendue, son parc fondre au rythme du retrait du marché des fameuses passoires thermiques, alors que les livraisons d’immeubles neufs stagnent à des niveaux inquiétants, très loin des objectifs annuels fixés. Et on enrage qu’aucun de ceux qui nous gouvernent, qu’aucun de ceux qui font les lois, n’ait la culture, ni le réflexe nécessaires pour comprendre que, forcés à l’extrême, les droits de protection finissent toujours par se retourner contre ceux qu’ils sont censés défendre.

C’est ainsi que, comme bien d’autres avant eux, nos phénix biberonnés à l’économie politique à la française, n’ont toujours pas réalisé que s’il se trouve des propriétaires sans locataires, on n’a encore jamais vu un locataire sans propriétaire. C’est cette logique de bon sens, à ras de terre et accessible à un collégien tant soit peu fûté, qui fait cruellement défaut à ceux qui, malgré les très longues études que certains ont cru devoir s’imposer, n’ont toujours rien compris à la loi élémentaire de l’offre et de la demande .

—

Sur le web

Youpi, tralala, le gouvernement – buté comme un Ayatollah – persiste dans sa démarche idéologique de transition énergétique vers un monde plus vert, décarboné (c’est-à-dire sans tous ces gueux couinant pour vivre décemment) et donc nettement moins peuplé : réjouissez-vous, la guerre contre l’énergie et donc contre vous, sous toutes ses formes, a été lancée.

Et pour la mener à bien, on a difficilement trouvé mieux que le prétexte de la pollution.

Pollution par-ci, pollution par-là, il faut lutter contre les déchets, le gaspillage et les dépenses énergétiques trop importantes (et non, il ne s’agit pas ici du droit à la paresse, bande de petits comiques).

Ceci explique commodément le tabassage taxatoire sur les prix des carburants, dont seuls les naïfs et les idiots utiles du collectivisme en marche continuent de croire qu’ils sont pilotés par le prix du baril ou les profits des groupes pétroliers.

Ceci explique aussi la lutte acharnée contre la mobilité et donc les voitures et par extension la mise en place de la ville de 15 minutes et des moyens de flicage des citoyens toujours plus invasifs.

Ceci explique enfin pourquoi, il y a un peu plus d’un an, fut promulguée la loi votée en 2019 et délicieusement intitulée Ma clim en résidence Climat et Résilience qui vise à injecter de solides doses d’écologisme piquant dans l’immobilier en France. Eh oui, au vu du succès phénominable des bonnes idées écologiques en matière alimentaire, de déplacements ou d’énergie, il aurait été dommage que les secteurs de la propriété foncière ou de la construction ne soient pas eux aussi copieusement sabotés par les lubies françaises sur le sujet, vous ne trouvez pas ?

Et donc, pour noter les logements en matière énergétique, depuis le premier janvier de cette année a été introduite une sémillante échelle de niveaux, aussi arbitraire que simpliste et colorée, comme ces gommettes qu’on utilise pour noter les élèves de la maternelle au collège. On placera les maisons dites passives (bien isolées en somme) à la note A, et on attribuera un G rouge bien pétant à ces tristes bidonvilles énergétiques dans lesquels trop de Français s’entassent encore en grelottant connement (ils sont cons, ces pauvres !)…

Ce qui veut dire que depuis le début de l’année les logements classés G sont dans la ligne de mire des autorités qui ont donné jusqu’en 2025 à leurs propriétaires pour faire les travaux nécessaires à leur reclassement dans une catégorie plus appropriée, l’interdiction de louer devant tomber comme un couperet dans deux ans. Pour les logements classés F, les propriétaires auront jusqu’en 2028 et 2034 pour les classés E. En substance, ce sont 4,4 millions de logements qui seront touchés d’ici 12 ans, dans la bonne humeur frétillante de tous les fashionistas de l’écologie punitive.

D’ici là, deux phénomènes rigolos vont donc se produire.

D’un côté, certains propriétaires vont devoir investir pour mettre leur logement aux normes. Ceci va entraîner un accroissement de la demande de ces travaux et donc renchérir mécaniquement leur coût. De l’autre, l’augmentation de ces coûts va rendre la location de plus en plus difficile à rentabiliser sauf à faire exploser les loyers à la hausse pour compenser le surcoût de cette mise aux normes énergétiques.

Logiquement, il devrait donc y avoir un intéressant effet ciseau poussant les locataires hors de leurs logements pendant que certains propriétaires devront les mettre en vente, purement et simplement, plutôt que de faire ces travaux.

Et c’est du reste exactement ce qu’on observe : depuis le début de l’année, on note une augmentation marquée de la mise en vente des « passoires thermiques » (ces mises en vente ont quasiment doublé) pendant que parallèlement, leur volume d’annonces en location a, lui, reculé de 40 % en un an.

Tout se déroule exactement comme prévu, c’est-à-dire mal : les vendeurs commencent à se bousculer et les locations s’évaporent rapidement. Dans un paradoxe apparent, les locations restantes vont voir leur prix grimper, pendant que les biens immobiliers mal classés vont voir leur prix baisser et il faudra inévitablement un moment (qui sera toujours trop long pour les locataires en recherche de biens) avant que les loyers s’ajustent enfin à la baisse.

À mesure que les années fatidiques approchent, le nombre de biens sur le marché va gonfler et les prix continuer inexorablement de baisser.

Mais ce n’est pas tout.

Dans le même temps, un troisième phénomène tout aussi inexorable que les deux précédents, va s’installer : inévitablement, le baby boom des années 1950 se transforme actuellement en papy boom qui se transforme à son tour assez rapidement en boom des décès et donc en boom des ventes des maisons et appartements jadis occupés par cette génération qui arrive à son terme.

À quelques rares exceptions, les familles concernées vont donc se départir de ces biens qui viendront grossir les stocks de biens disponibles.

Ces biens ne seront d’ailleurs pas forcément dans les endroits les plus propices à la vente (on ne vit pas aux mêmes endroits selon qu’on est salarié actif ou retraité) et là encore, on peut difficilement imaginer que tout ceci sera ultra-favorable à la bulle immobilière actuelle.

Oui, vous avez bien compris : à l’effet déjà particulièrement puissant de la fin du baby boom sur les prix de l’immobilier, l’État a ajouté une bonne grosse couche de cette écologie punitive qui va transformer une déflation naturelle rapide en un fort probable krach majeur, et ce alors que tout le reste de l’économie dégage déjà cette odeur entêtante de vermoulu. Au moment même où les Français vont avoir à piocher dans leur bas de laine pour tenter d’éponger une dette colossale et faire tenir un système social au bord de l’effondrement, cet épargne – constituée notamment de cet immobilier – va s’évaporer devant eux.

Les mois et les années qui viennent nous garantissent quelques moments intéressants.

—

Sur le web

Sous le prétexte de dérèglement climatique, l’idéologie écologiste veut imposer une révolution brutale dans la rénovation et le confort des logements. Certes il est important d’économiser l’énergie mais vouloir imposer des normes que les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, ne peuvent financer se traduit immanquablement par des effets délétères.

Un idéal ambitieux

Les ventes de maisons neuves qui se sont effondrées de 31 % en un an et même 38 % au quatrième trimestre 2022, en sont un symptôme flagrant. Les maisons passives qui ne consommaient pas plus d’énergie qu’elles n’en produisaient selon la norme RT 2012, doivent maintenant selon la norme RT 2020, devenir des maisons à énergie positive. Elles doivent produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

Cela passe par l’implantation de panneaux photovoltaïques, l’installation de pompes à chaleur et de puits canadiens qui font grimper les factures de construction ou d’aménagement de manière astronomique. Encore faut-il que la situation de la maison le permette : pas de site classé dans le périmètre et une surface de jardin suffisante pour le puits canadien. Pour les pompes à chaleur, il ne faut pas de voisinage trop immédiat qui serait incommodé par le ronronnement du compresseur.

Se payer une maison à énergie positive est devenu un luxe que peu de personnes peuvent s’offrir dans un contexte économique très tendu et des perspectives fiscales préoccupantes (voir infra).

Un marché locatif en berne

De très nombreux propriétaires bailleurs ont par le passé investi dans l’immobilier locatif pour percevoir des loyers en complément de retraites souvent insuffisantes, voire dramatiquement basses.

L’augmentation du coût de construction des logements à énergie positive, aggravée par la mise en application de règles du Diagnostic de Performances Énergétiques dissuade les investisseurs potentiels de se lancer dans l’immobilier. D’autant plus que les DPE favorisent l’énergie électrique dont la consommation est affectée d’un coefficient d’énergie primaire de 2,30. Cette astuce sémantique, appliquée depuis 2012, fait passer un logement de la catégorie C à la catégorie F.

Les logements classés G ne pourront plus être loués en 2025, F en 2028 et E en 2034. Compte tenu des difficultés techniques, économiques et de rentabilisation hypothétique, on peut prévoir un abandon très important de l’investissement locatif et une crise de logement sans précédent au fur et à mesure de l’échéance de ces dates. La mise en conformité énergétique des logements existants se heurtant à des impossibilités techniques et financières, de nombreux propriétaires se verront obligés de tenter de vendre à des prix bradés, la non-conformité énergétique entraînant un effondrement des prix.

Les propriétaires occupants eux-mêmes impactés

Si la mise en application des normes DPE semble ne pas affecter directement les propriétaires occupants, ils risquent fort de se trouver rattrapés par la réglementation.

En 2017, le ministre Nicolas Hulot envisageait un malus applicable sur la taxe foncière. Cette idée a été reprise en 2020 par la convention citoyenne qui préconisait de l’imposer aux propriétaires bailleurs pour les obliger à rénover les logements. Cette mesure n’est pas encore entrée en application.

Cette mesure ne visait pas dans un premier temps les propriétaires occupants, mais la suppression de la taxe d’habitation incite le gouvernement à trouver des ressources de remplacement. Faire payer aux propriétaires occupant les charges anciennement supportées par les locataires n’incite pas à investir dans l’immobilier locatif.

En 2012 France Stratégie avait même  envisagé d’établir un revenu fictif imposable égal à la valeur du loyer dont profitait le propriétaire occupant son logement. Une taxe de cet ordre a existé entre 1914 et 1965 qui visait à rétablir une certaine égalité entre les locataires qui devaient régulièrement débourser de l’argent en pure perte pour se loger, contrairement aux propriétaires occupants. Cette mesure n’a pas (encore) vu le jour.

La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année. L’abattement forfaitaire de 50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

La loi de finances de 2021 a prévu une révision des valeurs locatives pour 2026. Ces valeurs locatives dont le calcul initial date de1970 est régulièrement réajusté par un coefficient annuel, et servent d’assiette à la taxe foncière.

Déjà de nombreuses municipalités ont augmenté brusquement les taux des taxes foncières qui s’appliquent à la valeur locative des biens immobiliers pour tenter d’ équilibrer leurs budgets amputés par la suppression de la taxe d’habitation.

La réévaluation de la valeur locative menée à titre expérimental dans cinq départements entre 2018 et 2019 a mis en évidence une augmentation de 10 à 25 % des valeurs locatives. Cette augmentation, cumulée à celle des taux communaux, intercommunaux, GEMAPI, TEOM, va impacter les impositions foncières des propriétaires.

Si l’on reprend les taux pratiqués en 2021 dans le tableau de la DGFiP , les taux de prélèvement de la taxe foncière sur la valeur locative oscillent entre 83,20 % et 21,40 %, avec une moyenne 47,70 % en métropole et 68,70 % dans les DOM.

Si l’on reprend la définition de la doctrine de la valeur locative précitée, les municipalités pourraient taxer jusqu’à 87,2 % la moitié de la valeur locative d’un bien immobilier. Ce qui se traduirait pour les propriétaires bailleurs par la confiscation de près de la moitié de leurs revenus locatifs, la moitié restante étant imposable sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans un contexte économique déjà tendu, on peut comprendre que ceux qui envisageraient d’investir dans l’immobilier temporisent ou abandonnent.

Vers un démembrement de la propriété

L’Assemblée nationale a adopté le 28 novembre 2019 une proposition de loi qui vise à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français. Cette loi vise à séparer le foncier bâti du sol sur lequel il est construit pour diminuer le coût d’achat initial. Ainsi, l’acquéreur devient propriétaire de l’immeuble, mais reste locataire du sol avec un loyer à long terme.

Cette loi est le premier palier d’application d’une réflexion menée en 2017 par France Stratégie , institution rattachée aux Premiers ministres et prenant la suite du commissariat  général au plan (1945-2006) et du centre d’analyse stratégique (2006-2013).

Cet organisme dont les orientations sont à prendre au sérieux, préconise dans sa note d’analyse N° 62 d’octobre 2017, page 9 :

« La soutenabilité d’une dette publique excessive pourrait être crédibilisée en rééquilibrant comptablement le bilan patrimonial de l’État, par la voie d’un transfert d’actifs depuis le bilan des agents économiques privés résidents, ce transfert étant assimilable à un impôt exceptionnel sur le capital. Concrètement, une façon de procéder consisterait en ce que l’État décrète qu’il devient copropriétaire de tous les terrains construits résidentiels , à hauteur d’une fraction fixée de leur valeur, et que ce nouveau droit de propriété est désormais incessible. En conséquence, l’État deviendrait créditeur d’une somme annuelle, correspondant à une part de la fraction de la rente immobilière associée à la copossession du terrain. Concrètement, cette rente immobilière elle-même équivaut à une partie du loyer qu’un propriétaire touche lorsqu’il loue son bien, celle qui relève de la rémunération du droit d’occupation du sol (actif non produit), l’autre partie correspondant au paiement par le locataire d’une consommation de service de logement, lié à l’occupation de la maison ou de l’appartement loué (actif produit).

Tout propriétaire, désormais redevable de cette somme à l’État, pourrait choisir de ne pas la payer .

« Dans ce cas, la fraction du terrain possédée par l’État augmenterait d’autant d’année en année. L’État récupèrerait alors la somme due lors de la première transaction qui interviendrait sur le bien immobilier, lors de la vente ou de la transmission à un héritier. Un changement de ce type, qui s’assimile donc à un alourdissement de la fiscalité sur l’immobilier ou sur les transmissions patrimoniales, ne se rajouterait pas purement et simplement aux montants d’impôts dus au titre des fiscalités préexistantes en la matière, car ces fiscalités s’appliqueraient à des montants imposables (valeur du patrimoine, revenus locatifs) »

L’immobilier, un investissement captif en danger

Quand le président Macron a transformé l’ISF en IFI, il savait bien que le patrimoine immobilier n’était pas délocalisable et que les propriétaires ne pouvaient que se soumettre à toutes les contraintes et taxations s’y rattachant. Une étude notariale montrait que 90 % des personnes interrogées considéraient comme enthousiasmant l’achat d’un bien immobilier, 60 % affirment être propriétaires de leur logement et 72 % envisagent de l’être. Le projet de France Stratégie leur était sans doute inconnu, de même que l’augmentation des valeurs locatives et des taxes foncières.

Si les propriétaires doivent demain payer un loyer du sol en plus de la taxe foncière, les moyens financiers pour entretenir les logements, voire les améliorer en résilience énergétique feront défaut.

Les propriétaires bailleurs tenteront de vendre au plus vite, et la baisse de valeur fera perdre au fisc des sommes conséquentes sur les droits de mutation.

Il est inquiétant dans un pays de voir dévaloriser le patrimoine pour préserver une capacité d’emprunter afin de distribuer des aides sans contrepartie. Le patrimoine immobilier a une vocation sociale incommensurable qui, déjà détériorée par l’obligation de mises aux normes énergétiques, va finir par perdre tout intérêt économique de rentabilité. La pénurie de logements est inéluctable.

Un point commun à tous vos investissements immobiliers est la fiscalité locale. Si vous êtes impuissant concernant la fiscalité nationale, vous conservez le choix de l’emplacement et donc des impôts locaux : taxes foncières et d’habitation et autres. Il est par conséquent important de vous pencher sur cet aspect.

La disparition de la taxe d’habitation pour les résidences principales est en réalité une loi de recentralisation. Une partie des impôts et taxes auparavant décidés au niveau local va se retrouver dans les mains de l’État qui en redistribuera les recettes.

L’expérience de ce genre de cas montre que progressivement l’administration centrale s’approprie l’impôt et diminue ses reversements. Les municipalités devront donc compenser leurs pertes de recette en augmentant les taxes foncières ou en en créant d’autres.

Assurez-vous que l’investissement que vous projetez se situe dans une commune bien gérée, ayant un historique prouvé de maîtrise de ses dépenses et exempte de dettes car les taux d’intérêt remontent.

À cet égard, Paris est très mal placé. La dette de la capitale atteindra officiellement 7,75 milliards d’euros à la fin de l’année. Elle est probablement plus proche de 10 milliards en supprimant les effets de la comptabilité fantaisiste d’Anne Hidlago. Une mise sous tutelle financière est ouvertement évoquée.

En cas de faillite, les propriétaires à Paris intra-muros seront en première ligne, puis les propriétaires en l’Île-de-France et enfin l’ensemble des contribuables français.

Les médias relaient régulièrement des enquêtes réalisées sur les gestions des municipalités par des associations telles que l’ iFRAP ou Contribuables associés . Elles sont un bon point de départ pour déminer le terrain. L’IREF quant à lui a publié une étude démontrant que les dépenses des collectivités locales pour attirer les entreprises n’aboutissent à rien . Attention donc aux fausses promesses.

Choisissez une commune sobre et minimaliste.

Les différents baux d’habitation de courte durée

Pour l’habitation, il convient de préférer les baux de courte durée pour éviter un fatal effet ciseau (loyers très encadrés mais frais en hausse). Les locations en meublés, de logements étudiants, saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent sont les différentes options qui s’ouvrent à vous.

Certes, les locataires changent plus souvent. Mais en contrepartie, au lieu d’une révision du bail, encadré par la législation et l’indice IRL (indice de référence des loyers) vous contracterez un nouveau bail à chaque changement de locataire, ce qui vous permet plus de liberté.

Les locations en Airbnb

Dans des endroits touristiquement fréquentés elles sont attirantes. Votre gestion est désormais facilitée par de nouvelles agences qui proposent leurs services pour les entrées-sorties, ménage et changement de linge. Ce sont de véritables services de conciergerie mais vous resterez maître du calendrier et du choix de vos occupants.

Mais n’oubliez pas que vous dépendrez d’un éventuel oukase municipal pouvant limiter du jour au lendemain votre quota de nuitées autorisées. Dix-huit villes les limitent déjà à 120 jours par an .

Autre point, vos relations avec les autres copropriétaires occupants risquent de ne pas être très cordiales. Ces derniers voient d’un mauvais œil un immeuble paisible se transformer en hall d’hôtel. Pour vous familiariser avec ce marché, faites comme si vous recherchiez vous-même des nuitées. Vous verrez ainsi le type de bien proposés, à quel prix et leurs disponibilités ; ce dernier point vous permettra de déduire un taux d’occupation. Nous sommes le 5 décembre 2022, les logements bien situés devraient déjà être tous réservés de mi-décembre à début janvier 2023.

Les locations étudiantes

Elles peuvent être une solution si vous envisagez d’acheter dans une ville universitaire. À condition évidemment de bien choisir le profil de vos locataires. Un étudiant en sociologie n’a pas la même hygiène de vie que celui qui intègre un executive MBA (bac + 5, ayant déjà plusieurs années d’activité professionnelle). Ce dernier voudra être au calme avec une bonne connexion internet et se consacrera exclusivement à ses études. Un bon mode de gestion consiste à faire connaître vos offres dans les grandes écoles et les cursus sélectifs.

Le co-living

Cette offre s’est récemment développée. Plusieurs occupants se partagent dans un même logement des parties communes (salon, bureau, cuisine, jardin) et des services communs (ménage, entretien) tout en profitant d’une chambre, d’une salle d’eau et parfois d’une kitchenette privative. Les locataires s’engagent à un règlement de vie commune. Là encore, des agences spécialisées s’occupent de la gestion au quotidien. Ce créneau est adapté aux grandes maisons ou appartements situés dans des villes dynamiques. À Rennes, une chambre en co-living peut ainsi se louer 650 euros à 750 euros par mois. À Lyon, c’est 855 euros par mois.

Le meublé destiné à du personnel détaché .

C’est ma préférence (issue de l’expérience) dans la catégorie de logements d’habitation.

Le preneur du bail sera dans ce cas une entreprise qui doit loger du personnel. Des agences immobilières se sont spécialisées dans ce type de services aux expatriés. Je vous conseille de les approcher pour qu’elles vous décrivent leurs attentes, notamment en matière d’équipements.

Vous l’aurez compris, si vous voulez retrouver du rendement dans l’habitation, il vaut mieux privilégier le meublé plutôt haut de gamme, de courte durée. Vous devrez tenir compte dans vos calculs de frais de rafraîchissement plus fréquents. Mais le risque de vous retrouver avec un locataire qui ne paie pas et s’incruste est bien moindre que dans le cas des baux classiques.

Si vous vous focalisez sur le rendement, vous arriverez vite à cerner l’emplacement idéal qui convient à chaque cas : proximité d’un centre d’affaires, d’une gare de centre-ville, villes industrielles, villes universitaires, villes touristiques. Les agences spécialisées vous conduiront vite vers les bons quartiers et vers les produits qui auront le plus de demande.

Un rendement correct exige un bon emplacement, l’inverse n’étant pas forcément vrai.

Plutôt l’ancien que le neuf

Les coûts de construction ont littéralement explosé dans la dernière décennie. La rareté du foncier est loin d’être le coupable. Cette augmentation tient surtout à un empilage de contraintes pour les promoteurs. C’est d’ailleurs ce qui explique la hausse de l’indice des coût à la construction (ICC) dont je vous ai déjà parlé.

Outre l’accessibilité aux personnes en situation de handicap ou les multiples normes d’isolation thermique dont une partie ne sera jamais rentabilisée par les économies de chauffage, citons en vrac :

• Renforcement de l’obligation d’ascenseur (2019)
• Douche sans ressaut (2020)
• Contrôle de réception du dispositif de ventilation (2021),
• Augmentation de la surface de stationnement pour les vélos (2021)
• Collecte sélective (7 flux) des déchets de chantier (2021)
• Repérage d’amiante naturel dans les terrains à bâtir (2022)
• Étude sur le potentiel de réversibilité et d’évolution future des bâtiments (à partir de 2023)
• Règles spécifiques dans les communes dotées d’un plan de prévention des risques (PPR)

À cette liste s’ajoutent les obligations des promoteurs en matière de logement social. Le Journal des Libertés indique que les promoteurs doivent :

« vendre à perte, lors de toute opération de logement collectif, une partie du parc ainsi construit (souvent 30 %, parfois plus) à des bailleurs sociaux, à charge pour les promoteurs de répercuter la perte sur les logements vendus au secteur privé.

Le résultat est que tout acheteur d’un bien en immeuble collectif paie aujourd’hui une taxe discrète, impôt caché n’apparaissant dans aucune statistique fiscale, mais qui renchérit de 5 à 15 % le coût de son logement. »

Acheter dans du neuf c’est accepter de surpayer pour toute cette folie réglementaire qui vous est inutile et nuisible.

Certes les coûts de travaux d’amélioration dans l’ancien sont légèrement supérieurs à ceux du neuf (notamment pour l’électricité) mais dans l’ensemble, vous serez gagnant en ne payant pas pour des options qui ne seront pas rentables.

De l’ancien mais pas de monuments historiques ni de « loi Malraux »

Les amoureux de la belle pierre et des abattements fiscaux se laissent souvent tenter par les dispositifs d’incitation liés aux monuments historiques et, pour ceux qui sont situés en centre-ville, loi Malraux.

Autour de moi, à l’exception d’un professionnel du bâtiment, je connais surtout des gens qui ont essuyé bien des déconvenues. Tout artisan connaît les difficultés qu’entraîne la supervision des monuments historiques et les surcoûts liés à la rénovation. L’addition dépasse systématiquement les estimations initiales.

La plupart du temps, les déductions d’impôts (22 % à 30 % calculés sur le montant des travaux dans la limite de 100 000 euros par année pour la loi Malraux) ne compensent pas les surcoûts.

En revanche, le classement en monument historique procure un avantage méconnu : ce type de bien est exonéré de droits de succession (impôt sur la mort) avec une contrepartie lourde : l’ouverture au public.

Faites vos comptes sans lunettes roses !

4 à 5 % de rendement annuel sur la durée est une cible raisonnable. L’idéal est de démarrer le plus haut possible pour pouvoir accepter une certaine érosion (l’effet ciseau, souvenez-vous…).

Pour évaluer le rendement réel en location classique d’habitation, les banques ne prennent en compte que 70 % des loyers net encaissés sur les revenus locatifs. En effet, elles estiment que les 30 % absorbent les vacances locatives, les travaux de maintenance et de rafraichissement, les charges incombant au propriétaire, la taxe foncière, les assurances. C’est effectivement un forfait minimal que vous avez intérêt à légèrement majorer pour prendre une marge de sécurité.

Vous pouvez utiliser deux autres méthodes.

La plus fine est celle dite cash-flow discounted (DCF) ou en français « actualisation des flux de revenu ». Cette méthode estime le bien selon ses revenus et charges variables dans le temps et non plus fixes. Ce calcul d’origine anglo-saxonne est désormais courant au niveau européen et est en lien avec les normes comptables IFRS.

L’autre méthode est celle du coût de remplacement qui conduit à déterminer une durée d’amortissement. Vous avez acheté votre bien 100. Si vous estimez, par exemple, qu’il sera amorti en 30 ans, c’est-à-dire que vous aurez à réinjecter 100 au bout de 30 ans pour conserver ce bien en l’état (ravalement, toiture, etc.).

En supposant nulle l’érosion monétaire, vous devez provisionner plus de 3,33 % par an. Ce montant est à épargner de vos recettes puisque c’est une charge. En supposant 4 % annuels d’érosion monétaire, les 100 seront devenus 320 au bout de 30 ans. Voilà qui change la donne !

Ce calcul par le coût de remplacement vous contraint à faire des estimations de long terme sur une donnée – l’inflation monétaire – que vous ne maîtrisez pas. Il est donc mieux adapté aux biens neufs à durée d’amortissement réduite qu’à l’haussmannien ou aux bâtiments anciens de qualité.

Je me propose d’évoquer prochainement les rendements locatifs des boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parkings.

Simone Wapler a rédigé ce contenu pour la lettre d’information d’Henry Bonner. Continuez à suivre leurs écrits en vous inscrivant ici.

Première partie de cette série ici .

Les loyers d’habitation – qui sont le plus encadrés par l’État – sont donc sujets à une forte érosion par rapport à la hausse des prix. Le propriétaire tombe victime dans la durée d’un effet ciseau : augmentation des dépenses contraintes lui incombant bien supérieure à l’augmentation des loyers qu’on lui permet de pratiquer. D’où le bien-fondé de privilégier les baux de courte durée ou mieux encore les locations commerciales ou professionnelles.

La semaine dernière, je vous parlais de l’envolée du prix de l’immobilier et des multiples raisons qui faisaient que le rendement était difficile à trouver dans ce secteur sauf à délaisser l’immobilier locatif d’habitation.

Cette semaine, je vous propose de détailler quelques chiffres.

Voici pour commencer le graphique de l’INSEE présentant l’évolution de l’indice des prix des logements anciens.

Évolution générale des prix des logements anciens

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6665809

Vous pouvez constater que depuis 2000, les prix des appartements ont triplé en Île-de-France. Plus généralement, les prix des maisons et appartements ont plus que doublé en France.

Pour les logements neufs, les coûts de construction et d’acquisition du foncier non bâti interviennent. Voici l’évolution comparée des prix des logements neufs et de l’ensemble des logements neufs et anciens.

Évolution comparée du renchérissement des logements neufs et anciens

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6533455

Vous pouvez constater que finalement l’évolution est assez similaire dans les deux cas.

Ces hausses sont finalement modérées sachant que la masse monétaire en euros a quadruplé depuis 2000 et a plus que doublé depuis 2008 sous l’effet de la baisse du prix des crédits et de l’augmentation de la masse monétaire du fait des pratiques de la Banque centrale européenne.

Nous allons voir que – contrairement à l’augmentation de la pierre – celle des loyers a été très modérée.

Effritement du rendement locatif et effet ciseau

Dans le même temps, alors que les prix des logements ont plus que triplé, les loyers d’habitation n’ont augmenté que d’environ 30 %.

Évolution de l’indice des loyers d’habitation

https://www.insee.fr/fr/statistiques/5371271?sommaire=5371304&q=prix+des+loyers

L’évolution des loyers d’habitation est totalement décorrélée de l’évolution des prix du logement. C’est voulu et délibéré puisque les loyers sont encadrés tant au niveau national qu’à celui des collectivités locales.

Supposons que vous ayez acheté 100 un bien en 2001. Son loyer était de 5 et il vous rapportait donc 5%. Aujourd’hui, le loyer est de 6,5 car vous avez scrupuleusement augmenté vos loyers dans le cadre de la loi.

Comment le rendement décroche

Ce même bien qui vous rapporte 6,5 est réputé valoir sur le marché 300 s’il était vendu libre.

Admettons que vous souhaitiez le vendre occupé à un investisseur. Ce dernier voudra avoir 5 % de rendement. Notre investisseur considérera donc que 130 est un bon prix qui lui permettra d’avoir ses 5% de rendement. Il vous rira au nez si vous le lui proposez à 300.

L’administration fiscale, elle, considère que le fait qu’un bien soit occupé entraîne une décote de 10 % à 30 % selon la durée du bail restant à courir. Si vous êtes soumis à l’IFI, que vous déclarez ce bien acheté 100, réputé valoir 300 et que vous inscrivez une valeur de 200 environ puisqu’il est loué, vous payez l’impôt sur cette valeur fictive.

Conseil : adoptez plutôt une valorisation de vos biens par le rendement, méthode admise par le fisc. Voir ici . Vous serez ainsi moins perdant si vous êtes soumis à l’IFI.

Ces évolutions défavorables expliquent pourquoi l’investissement dans l’immobilier locatif d’habitation n’est pas rentable à long terme avec des baux de longue durée.

C’est le principe de l’effet ciseau : vos loyers sont encadrés, vos charges augmentent, vos frais d’entretien aussi. Toujours selon l’INSEE, l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration ont augmenté de 20 % entre 2014 et 2022. Dans le même temps, l’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de moins de 9 %.

Évolution moins défavorable des rendements de l’immobilier commercial ou professionnel

La plupart des baux commerciaux et professionnels étaient autrefois indexés sur l’indice des coûts à la construction (ICC). Celui-ci a été complété par l’ILC (indice des Loyers commerciaux) et par l’ILAT (indice du loyer des activités tertiaires) en 2008. Dans un premier temps, propriétaires et locataires avaient le choix de l’indice. Depuis 2014 (loi Pinel) il est désormais interdit de contracter des baux indexés sur l’ICC.

Entre 2001 et 2022, l’ICC s’est apprécié de 72,6 % à comparer à l’évolution de 30 % de l’ILC.

Entre 2008 et aujourd’hui l’ICC s’est apprécié de 25,86 %.

Pour récapituler, entre 2008 et aujourd’hui :

• l’ILC – loyers commerciaux -s’est apprécié de 23,65 %
• l’ILAT – loyer des activités tertiaires – s’est apprécié de 22,65 %
• l’IRL – loyer d’habitation- s’est apprécié de 16,44 %

L’ICC (désormais hors-la-loi) était l’indice le plus favorable. Les indices ILC et ILAT sont au coude à coude et l’IRL est à la traîne.

Évidemment, vous ne serez pas à l’abri de mesures de plafonnement de l’ILC ou de l’ILAT ; on n’est jamais à l’abri de l’ingérence étatique en France. Le gouvernement a d’ailleurs récemment pris des mesures dans ce sens à la faveur du covid pour « protéger » les petites entreprises locataires. Mais ces indices ILC et ILAT sont moins politiquement sensibles et donc moins sujets à manipulations, encadrement, plafonnement, etc.

Par ailleurs, une part importante de leur mode de calcul incorpore les coûts à la construction. On peut dire que ce sont des ICC dégradés…

Mais il n’y a pas de doute : si vous voulez que votre rendement ne s’effrite pas rapidement, vous devez vous tourner vers d’autres types de location que l’habitation, comme je l’ai déjà évoqué la semaine dernière, et vous tourner vers :

• les baux d’habitation de courte durée (meublé, logements étudiants, locations saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent)
• les boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parking

Dans l’immobilier, il est d’usage de dire que le premier critère de choix est l’emplacement, le second l’emplacement et le troisième l’emplacement.

La règle est plus subtile que cela pour l’investisseur qui recherche non pas de la plus-value fictive mais des revenus. La semaine prochaine nous nous pencherons sur d’autres critères de choix en remplaçant « emplacement » par « rendement ».

Cet article est une série rédigée par Simone Wapler pour le blog d’Henry Bonner. Rejoignez leur lettre ici.

Hausses des taux d’intérêt, des dépenses contraintes et de la fiscalité pesant sur les propriétaires poussent les rendements de l’immobilier à la baisse. Pour retrouver du rendement, il faut remettre en cause le bien-fondé de la détention d’immobilier locatif d’habitation.

« Les propriétaires immobiliers confrontés à une flambée inquiétante des taxes » titrait Le Figaro qui donne la parole au président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Dans cet article, l’accent est mis sur la taxe foncière . Comme prévu, la disparition de la taxe d’habitation – à charge du locataire – a donné lieu à une forte augmentation de la taxe foncière.

Comme d’habitude, la boulimie étatique conduit à une hausse continuelle de cet impôt. Et comme l’administration fiscale sait si bien le faire, de multiples touches de complexités inutiles rendent cet impôt incompréhensible : valeurs locatives , taxes sur les ordures ménagères, taxe Gemapi (gestion des milieux aquatique et prévention des inondations ) et « taxes spéciales » s’empilent. Enfin, les parts des différents bénéficiaires (commune, syndicat de communes, intercommunalité) ne sont jamais justifiées. La complexité et l’opacité sont deux armes bien connues de l’administration pour arracher de guerre lasse le « consentement » à l’impôt.

Les contribuables sont obligés de subir et ne maîtrisent rien. Tout au plus savent-ils que l’année prochaine ce sera pire.

Des travaux d’isolement ne seront jamais rentabilisés

L’étau se referme sur les malheureux propriétaires de « passoires énergétiques » qui progressivement se voient interdits de location.

Dès 2023 pour les logements classés G. Pour remonter dans le classement, il faut – au minimum – financer un changement de chaudière (décision qui dans le cas d’une copropriété ne vous appartient pas), remplacer les fenêtres existantes par des fenêtres isolantes, installer des ventilations. Malgré des cascades d’aides promises (sous conditions de ressources), ces travaux ne seront pas rentables puisque les loyers sont encadrés.

Les propriétaires ont fait leurs comptes et beaucoup de logements classés F et G se retrouvent actuellement en vente et donc soustraits du marché de la location.

Notons que la pression ne va pas s’arrêter aux seuls propriétaires bailleurs. Le Conseil économique social et environnemental (CESE) souhaite à terme contraindre tous les propriétaires occupants de bâtiments résidentiels et tertiaires à effectuer de tels travaux.

Une volonté politique de nationaliser le marché locatif d’habitation

En réalité, derrière cette pression se cache une volonté politique : évincer les bailleurs privés du marché locatif au profit des « logements sociaux » dont la construction et l’attribution sont totalement contrôlées par les collectivités et propices au clientélisme électoral.

La mairie de Paris ne s’en est pas cachée et s’est fixée comme objectif que les logements sociaux représentent 40 % du parc locatif en 2035.

Le bailleur privé est diabolisé : il est riche et « profite » de ses locataires réputés pauvres et en situation de faiblesse qui seront mieux logés par l’État.

Des plus-values fictives pour noyer le poisson

Le propriétaire immobilier est un homme heureux ! Il est assis sur d’énormes plus-values. Telle est la fable qui le fait passer pour riche et lui permet de ne pas se tordre les mains de désespoir.

La réalité est pourtant bien différente.

Si vous avez acheté à 2000 euros le m ² et que vous vendez votre bien vingt ans plus tard à 4000 euros le m ² , vous n’avez pas pour autant fait de plus-value. Car si vous voulez rester dans la même classe d’actif et donc racheter de l’immobilier, vous allez payer 4000 euros le m ² . Tout ce que vous pouvez dire est que vous avez moins perdu que si vous aviez laissé des liquidités en banque durant vingt ans dans le but d’acheter plus tard.

En réalité, la hausse généralisée de la pierre n’est que le symptôme de l’inflation. La masse monétaire en euros a été multipliée par quatre depuis 2000, elle a plus que doublé depuis 2008. Évidemment, le nombre de logements n’a pas suivi le même rythme et les coûts de construction ont augmenté. C’est ce qui explique l’amour de la pierre : elle s’effrite moins vite que la monnaie. Pas de rendement, mais au moins préservation du capital.

Tourner le dos à l’habitation

Pour obtenir un rendement locatif correct, il faut tourner le dos aux baux de longue durée dans l’habitation.

Il reste donc :

• les baux d’habitation de courte durée (meublé, logements étudiants, locations saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent).
• les boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parking.

Si vous vous orientez vers la première catégorie, votre degré de liberté reste très contraint. Vous êtes à la merci du premier changement de législation. Un exemple récent s’est produit au Pays basque.

À partir de 2023 chaque propriétaire d’un bien en location saisonnière sera tenu de proposer un autre bien équivalent en location à l’année par mesure de « compensation ».

La seconde catégorie vous permet de mieux maîtriser vos dépenses contraintes. En effet, les baux commerciaux ou professionnels sont nettement moins encadrés. Vous pouvez prévoir de mettre de nombreuses charges à charge du locataire : charges générales y compris celles incombant en principe au propriétaire, impôts, taxes, travaux de remise aux normes. Vous pouvez même rédiger un bail précisant que la chose louée ne comporte que les murs. Électricité, câblages, eau, chauffage, travaux imposés par la loi, etc. deviennent alors l’affaire du locataire.

En cas d’impayé, la procédure est évidemment plus rapide et moins coûteuse.

Le risque le plus notable auquel vous pouvez être soumis dans ce type de location est un changement de Plan local d’urbanisme (PLU) réglementant les installations de commerces, bureaux, parkings, entrepôts.

Signalons aussi que pour redynamiser leurs centres-villes, certaines municipalités mettent en place des politiques de « logements sociaux » pour entreprises et commerces : elles proposent des baux commerciaux à prix cassé pour des biens qu’elles détiennent.

Malgré ces inconvénients, le bilan reste positif, surtout dans la durée.

Comment sauter le pas ?

Nécessité fait loi. Si vous avez un logement d’habitation classé F ou G qui se libère, pourquoi ne pas le vendre pour réinvestir dans des biens commerciaux ou des parkings plus rentables ?

Le marché est plutôt baissier ce qui vous permet de rechercher tranquillement un bien en vous focalisant sur sa situation et son rendement.

Un point nouveau qui pourrait accélérer le recul du marché : la Banque centrale européenne souhaite que la France s’aligne sur les autres pays et que les banques commerciales mettent fin à leur pratique de prêts immobiliers à taux fixe. Le taux variable est un risque supplémentaire susceptible de rebuter des acheteurs.

Vendre et racheter en changeant de classe d’actif dans l’immobilier peut devenir aussi une occasion de repenser la transmission de vos biens et d’adoucir votre fiscalité.

Recourir aux montages et penser à la transmission

Le montage le plus courant est la société civile immobilière ou SCI. Votre société possédera des parts de biens immobiliers. Dès lors vous pouvez céder des parts à vos héritiers en nue-propriété (vous conservez les revenus) ou même en pleine propriété. Vous pouvez faire ces cessions progressivement afin d’étaler les droits de transmission.

Une SCI à l’IR (impôt sur les revenus) est dite « transparente » fiscalement. Vos impôts ne seront pas modifiés. Une société à l’IS ne l’est pas. Dans ce contexte vous pouvez amortir le bien, c’est-à-dire prendre en compte la dépréciation du fait de l’usure et du passage du temps. Cet amortissement sera déduit des résultats de la SCI. Vous pouvez apporter de l’argent (ce que vous avez vendu) à votre SCI. Dans ce cas, elle aura une dette à votre égard. Ce qu’elle vous versera jusqu’à l’extinction de la dette ne sera pas des revenus mais un remboursement de créance. Par conséquent, les sommes que vous percevrez ainsi ne seront pas soumises à l’impôt sur les revenus ou aux contributions sociales.

L’inconvénient est qu’en cas de vente ou de dissolution, la SCI matérialisera des plus-values qui seront soumises à l’impôt. À comparer aux droits de succession (impôt sur la mort) qui seraient dus si vous détenez un bien en direct.

Mais sans vendre, vous transférez à vos héritiers une structure rentable. À eux de s’entendre pour la faire prospérer, en tirer des revenus ou s’en servir comme levier pour augmenter leur propre patrimoine puisque les revenus qu’ils percevront accroîtront leur capacité d’endettement.

Nous vivons une période où il est difficile d’échapper à l’emprise de l’État et de maîtriser ses dépenses contraintes. Mais c’est dans l’immobilier d’habitation que la pression est la plus forte. Les autres classes d’actifs, moins « émotionnelles », permettent plus de degré de liberté.