Hausses des taux d’intérêt, des dépenses contraintes et de la fiscalité pesant sur les propriétaires poussent les rendements de l’immobilier à la baisse. Pour retrouver du rendement, il faut remettre en cause le bien-fondé de la détention d’immobilier locatif d’habitation.
« Les propriétaires immobiliers confrontés à une flambée inquiétante des taxes » titrait Le Figaro qui donne la parole au président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).
Dans cet article, l’accent est mis sur la taxe foncière . Comme prévu, la disparition de la taxe d’habitation – à charge du locataire – a donné lieu à une forte augmentation de la taxe foncière.
Comme d’habitude, la boulimie étatique conduit à une hausse continuelle de cet impôt. Et comme l’administration fiscale sait si bien le faire, de multiples touches de complexités inutiles rendent cet impôt incompréhensible : valeurs locatives , taxes sur les ordures ménagères, taxe Gemapi (gestion des milieux aquatique et prévention des inondations ) et « taxes spéciales » s’empilent. Enfin, les parts des différents bénéficiaires (commune, syndicat de communes, intercommunalité) ne sont jamais justifiées. La complexité et l’opacité sont deux armes bien connues de l’administration pour arracher de guerre lasse le « consentement » à l’impôt.
Les contribuables sont obligés de subir et ne maîtrisent rien. Tout au plus savent-ils que l’année prochaine ce sera pire.
Des travaux d’isolement ne seront jamais rentabilisés
L’étau se referme sur les malheureux propriétaires de « passoires énergétiques » qui progressivement se voient interdits de location.
Dès 2023 pour les logements classés G. Pour remonter dans le classement, il faut – au minimum – financer un changement de chaudière (décision qui dans le cas d’une copropriété ne vous appartient pas), remplacer les fenêtres existantes par des fenêtres isolantes, installer des ventilations. Malgré des cascades d’aides promises (sous conditions de ressources), ces travaux ne seront pas rentables puisque les loyers sont encadrés.
Les propriétaires ont fait leurs comptes et beaucoup de logements classés F et G se retrouvent actuellement en vente et donc soustraits du marché de la location.
Notons que la pression ne va pas s’arrêter aux seuls propriétaires bailleurs. Le Conseil économique social et environnemental (CESE) souhaite à terme contraindre tous les propriétaires occupants de bâtiments résidentiels et tertiaires à effectuer de tels travaux.
Une volonté politique de nationaliser le marché locatif d’habitation
En réalité, derrière cette pression se cache une volonté politique : évincer les bailleurs privés du marché locatif au profit des « logements sociaux » dont la construction et l’attribution sont totalement contrôlées par les collectivités et propices au clientélisme électoral.
La mairie de Paris ne s’en est pas cachée et s’est fixée comme objectif que les logements sociaux représentent 40 % du parc locatif en 2035.
Le bailleur privé est diabolisé : il est riche et « profite » de ses locataires réputés pauvres et en situation de faiblesse qui seront mieux logés par l’État.
Des plus-values fictives pour noyer le poisson
Le propriétaire immobilier est un homme heureux ! Il est assis sur d’énormes plus-values. Telle est la fable qui le fait passer pour riche et lui permet de ne pas se tordre les mains de désespoir.
La réalité est pourtant bien différente.
Si vous avez acheté à 2000 euros le m 2 et que vous vendez votre bien vingt ans plus tard à 4000 euros le m 2 , vous n’avez pas pour autant fait de plus-value. Car si vous voulez rester dans la même classe d’actif et donc racheter de l’immobilier, vous allez payer 4000 euros le m 2 . Tout ce que vous pouvez dire est que vous avez moins perdu que si vous aviez laissé des liquidités en banque durant vingt ans dans le but d’acheter plus tard.
En réalité, la hausse généralisée de la pierre n’est que le symptôme de l’inflation. La masse monétaire en euros a été multipliée par quatre depuis 2000, elle a plus que doublé depuis 2008. Évidemment, le nombre de logements n’a pas suivi le même rythme et les coûts de construction ont augmenté. C’est ce qui explique l’amour de la pierre : elle s’effrite moins vite que la monnaie. Pas de rendement, mais au moins préservation du capital.
Tourner le dos à l’habitation
Pour obtenir un rendement locatif correct, il faut tourner le dos aux baux de longue durée dans l’habitation.
Il reste donc :
- les baux d’habitation de courte durée (meublé, logements étudiants, locations saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent).
- les boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parking.
Si vous vous orientez vers la première catégorie, votre degré de liberté reste très contraint. Vous êtes à la merci du premier changement de législation. Un exemple récent s’est produit au Pays basque.
À partir de 2023 chaque propriétaire d’un bien en location saisonnière sera tenu de proposer un autre bien équivalent en location à l’année par mesure de « compensation ».
La seconde catégorie vous permet de mieux maîtriser vos dépenses contraintes. En effet, les baux commerciaux ou professionnels sont nettement moins encadrés. Vous pouvez prévoir de mettre de nombreuses charges à charge du locataire : charges générales y compris celles incombant en principe au propriétaire, impôts, taxes, travaux de remise aux normes. Vous pouvez même rédiger un bail précisant que la chose louée ne comporte que les murs. Électricité, câblages, eau, chauffage, travaux imposés par la loi, etc. deviennent alors l’affaire du locataire.
En cas d’impayé, la procédure est évidemment plus rapide et moins coûteuse.
Le risque le plus notable auquel vous pouvez être soumis dans ce type de location est un changement de Plan local d’urbanisme (PLU) réglementant les installations de commerces, bureaux, parkings, entrepôts.
Signalons aussi que pour redynamiser leurs centres-villes, certaines municipalités mettent en place des politiques de « logements sociaux » pour entreprises et commerces : elles proposent des baux commerciaux à prix cassé pour des biens qu’elles détiennent.
Malgré ces inconvénients, le bilan reste positif, surtout dans la durée.
Comment sauter le pas ?
Nécessité fait loi. Si vous avez un logement d’habitation classé F ou G qui se libère, pourquoi ne pas le vendre pour réinvestir dans des biens commerciaux ou des parkings plus rentables ?
Le marché est plutôt baissier ce qui vous permet de rechercher tranquillement un bien en vous focalisant sur sa situation et son rendement.
Un point nouveau qui pourrait accélérer le recul du marché : la Banque centrale européenne souhaite que la France s’aligne sur les autres pays et que les banques commerciales mettent fin à leur pratique de prêts immobiliers à taux fixe. Le taux variable est un risque supplémentaire susceptible de rebuter des acheteurs.
Vendre et racheter en changeant de classe d’actif dans l’immobilier peut devenir aussi une occasion de repenser la transmission de vos biens et d’adoucir votre fiscalité.
Recourir aux montages et penser à la transmission
Le montage le plus courant est la société civile immobilière ou SCI. Votre société possédera des parts de biens immobiliers. Dès lors vous pouvez céder des parts à vos héritiers en nue-propriété (vous conservez les revenus) ou même en pleine propriété. Vous pouvez faire ces cessions progressivement afin d’étaler les droits de transmission.
Une SCI à l’IR (impôt sur les revenus) est dite « transparente » fiscalement. Vos impôts ne seront pas modifiés. Une société à l’IS ne l’est pas. Dans ce contexte vous pouvez amortir le bien, c’est-à-dire prendre en compte la dépréciation du fait de l’usure et du passage du temps. Cet amortissement sera déduit des résultats de la SCI. Vous pouvez apporter de l’argent (ce que vous avez vendu) à votre SCI. Dans ce cas, elle aura une dette à votre égard. Ce qu’elle vous versera jusqu’à l’extinction de la dette ne sera pas des revenus mais un remboursement de créance. Par conséquent, les sommes que vous percevrez ainsi ne seront pas soumises à l’impôt sur les revenus ou aux contributions sociales.
L’inconvénient est qu’en cas de vente ou de dissolution, la SCI matérialisera des plus-values qui seront soumises à l’impôt. À comparer aux droits de succession (impôt sur la mort) qui seraient dus si vous détenez un bien en direct.
Mais sans vendre, vous transférez à vos héritiers une structure rentable. À eux de s’entendre pour la faire prospérer, en tirer des revenus ou s’en servir comme levier pour augmenter leur propre patrimoine puisque les revenus qu’ils percevront accroîtront leur capacité d’endettement.
Nous vivons une période où il est difficile d’échapper à l’emprise de l’État et de maîtriser ses dépenses contraintes. Mais c’est dans l’immobilier d’habitation que la pression est la plus forte. Les autres classes d’actifs, moins « émotionnelles », permettent plus de degré de liberté.
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