Première partie de cette série ici .

Les loyers d’habitation – qui sont le plus encadrés par l’État – sont donc sujets à une forte érosion par rapport à la hausse des prix. Le propriétaire tombe victime dans la durée d’un effet ciseau : augmentation des dépenses contraintes lui incombant bien supérieure à l’augmentation des loyers qu’on lui permet de pratiquer. D’où le bien-fondé de privilégier les baux de courte durée ou mieux encore les locations commerciales ou professionnelles.

La semaine dernière, je vous parlais de l’envolée du prix de l’immobilier et des multiples raisons qui faisaient que le rendement était difficile à trouver dans ce secteur sauf à délaisser l’immobilier locatif d’habitation.

Cette semaine, je vous propose de détailler quelques chiffres.

Voici pour commencer le graphique de l’INSEE présentant l’évolution de l’indice des prix des logements anciens.

Évolution générale des prix des logements anciens

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6665809

Vous pouvez constater que depuis 2000, les prix des appartements ont triplé en Île-de-France. Plus généralement, les prix des maisons et appartements ont plus que doublé en France.

Pour les logements neufs, les coûts de construction et d’acquisition du foncier non bâti interviennent. Voici l’évolution comparée des prix des logements neufs et de l’ensemble des logements neufs et anciens.

Évolution comparée du renchérissement des logements neufs et anciens

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6533455

Vous pouvez constater que finalement l’évolution est assez similaire dans les deux cas.

Ces hausses sont finalement modérées sachant que la masse monétaire en euros a quadruplé depuis 2000 et a plus que doublé depuis 2008 sous l’effet de la baisse du prix des crédits et de l’augmentation de la masse monétaire du fait des pratiques de la Banque centrale européenne.

Nous allons voir que – contrairement à l’augmentation de la pierre – celle des loyers a été très modérée.

Effritement du rendement locatif et effet ciseau

Dans le même temps, alors que les prix des logements ont plus que triplé, les loyers d’habitation n’ont augmenté que d’environ 30 %.

Évolution de l’indice des loyers d’habitation

https://www.insee.fr/fr/statistiques/5371271?sommaire=5371304&q=prix+des+loyers

L’évolution des loyers d’habitation est totalement décorrélée de l’évolution des prix du logement. C’est voulu et délibéré puisque les loyers sont encadrés tant au niveau national qu’à celui des collectivités locales.

Supposons que vous ayez acheté 100 un bien en 2001. Son loyer était de 5 et il vous rapportait donc 5%. Aujourd’hui, le loyer est de 6,5 car vous avez scrupuleusement augmenté vos loyers dans le cadre de la loi.

Comment le rendement décroche

Ce même bien qui vous rapporte 6,5 est réputé valoir sur le marché 300 s’il était vendu libre.

Admettons que vous souhaitiez le vendre occupé à un investisseur. Ce dernier voudra avoir 5 % de rendement. Notre investisseur considérera donc que 130 est un bon prix qui lui permettra d’avoir ses 5% de rendement. Il vous rira au nez si vous le lui proposez à 300.

L’administration fiscale, elle, considère que le fait qu’un bien soit occupé entraîne une décote de 10 % à 30 % selon la durée du bail restant à courir. Si vous êtes soumis à l’IFI, que vous déclarez ce bien acheté 100, réputé valoir 300 et que vous inscrivez une valeur de 200 environ puisqu’il est loué, vous payez l’impôt sur cette valeur fictive.

Conseil : adoptez plutôt une valorisation de vos biens par le rendement, méthode admise par le fisc. Voir ici . Vous serez ainsi moins perdant si vous êtes soumis à l’IFI.

Ces évolutions défavorables expliquent pourquoi l’investissement dans l’immobilier locatif d’habitation n’est pas rentable à long terme avec des baux de longue durée.

C’est le principe de l’effet ciseau : vos loyers sont encadrés, vos charges augmentent, vos frais d’entretien aussi. Toujours selon l’INSEE, l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration ont augmenté de 20 % entre 2014 et 2022. Dans le même temps, l’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de moins de 9 %.

Évolution moins défavorable des rendements de l’immobilier commercial ou professionnel

La plupart des baux commerciaux et professionnels étaient autrefois indexés sur l’indice des coûts à la construction (ICC). Celui-ci a été complété par l’ILC (indice des Loyers commerciaux) et par l’ILAT (indice du loyer des activités tertiaires) en 2008. Dans un premier temps, propriétaires et locataires avaient le choix de l’indice. Depuis 2014 (loi Pinel) il est désormais interdit de contracter des baux indexés sur l’ICC.

Entre 2001 et 2022, l’ICC s’est apprécié de 72,6 % à comparer à l’évolution de 30 % de l’ILC.

Entre 2008 et aujourd’hui l’ICC s’est apprécié de 25,86 %.

Pour récapituler, entre 2008 et aujourd’hui :

• l’ILC – loyers commerciaux -s’est apprécié de 23,65 %
• l’ILAT – loyer des activités tertiaires – s’est apprécié de 22,65 %
• l’IRL – loyer d’habitation- s’est apprécié de 16,44 %

L’ICC (désormais hors-la-loi) était l’indice le plus favorable. Les indices ILC et ILAT sont au coude à coude et l’IRL est à la traîne.

Évidemment, vous ne serez pas à l’abri de mesures de plafonnement de l’ILC ou de l’ILAT ; on n’est jamais à l’abri de l’ingérence étatique en France. Le gouvernement a d’ailleurs récemment pris des mesures dans ce sens à la faveur du covid pour « protéger » les petites entreprises locataires. Mais ces indices ILC et ILAT sont moins politiquement sensibles et donc moins sujets à manipulations, encadrement, plafonnement, etc.

Par ailleurs, une part importante de leur mode de calcul incorpore les coûts à la construction. On peut dire que ce sont des ICC dégradés…

Mais il n’y a pas de doute : si vous voulez que votre rendement ne s’effrite pas rapidement, vous devez vous tourner vers d’autres types de location que l’habitation, comme je l’ai déjà évoqué la semaine dernière, et vous tourner vers :

• les baux d’habitation de courte durée (meublé, logements étudiants, locations saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent)
• les boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parking

Dans l’immobilier, il est d’usage de dire que le premier critère de choix est l’emplacement, le second l’emplacement et le troisième l’emplacement.

La règle est plus subtile que cela pour l’investisseur qui recherche non pas de la plus-value fictive mais des revenus. La semaine prochaine nous nous pencherons sur d’autres critères de choix en remplaçant « emplacement » par « rendement ».

Cet article est une série rédigée par Simone Wapler pour le blog d’Henry Bonner. Rejoignez leur lettre ici.

Par Armand Paquereau.

Selon la définition officielle du ministère de la Transition écologique , « le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. »

Mais plus loin, on lit : « La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) : l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire. »

Le mot « primaire » est lourd de conséquences

Dans le décret 2006-1147 du 14 septembre 2006, il était précisé dans son article R 134-2 :
« Le diagnostic de performance énergétique comprend :
[…] b) l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, la quantité d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnelle ainsi qu’une évaluation des dépense annuelles résultant de ces consommations »

Mais on voit apparaître dans l’arrêté du 15 septembre 2006 , modifié par l’arrêté du 8 février 2012 , dans l’article 3.b.

« 3. b. Les quantités annuelles d’énergie finale mentionnées au 3. a. du III du présent article exprimées en kilowattheures ; les facteurs de conversion en kilowattheures des énergies relevées sont définis en annexe 3.1 ;

3. c. Par type d’énergie, les quantités annuelles d’énergie primaire résultant des quantités mentionnées au 3. b. calculées suivant les dispositions de l’annexe 3.2 ;

Annexe 3.2 Conversion des énergies finales en énergie primaire

Les facteurs de conversion de l’énergie finale (exprimée en PCI) en énergie primaire sont les suivants :

• + 2,58 pour l’électricité
  
• + 1 pour les autres énergies. »

Concrétisation de l’application de ce principe

Un exemple de DPE sur un appartement isolé PROMOTELEC :

Cet appartement, dont la seule énergie utilisée était électrique, était occupé par une locataire de 97 ans, qui chauffait à 22°. Comme on le voit, en fonction de sa consommation finale réelle, ce logement aurait dû être classé en C. Mais avec l’application du coefficient d’énergie primaire, ce logement est désormais considéré comme énergivore.

Cet appartement est isolé au sol par un polyester isolant de 10 cm sur film polyane, tous les murs extérieurs de 50 cm par 10 cm de laine de verre derrière BA13 sur rails métalliques, sur plafond par 30 cm de laine de roche soufflée et tous les ouvrants en double vitrages 4/20/4, chauffé par radiants électriques. Il est donc techniquement impossible d’améliorer l’isolation selon les ressources techniques actuelles.

Ce qui advient avec la nouvelle réglementation

Ainsi, selon ce que prévoit la nouvelle réglementation, ce logement serait, en 2028 interdit à la location sur le seul critère de son utilisation de l’énergie électrique.

Pourquoi ce coefficient d’énergie primaire sur l’énergie électrique ? Le gaz, le fuel, le bois semblent pour le moment non affectés. Pour autant, ces énergies ne sont pas exemptes de consommation d’énergie pour les extraire, les exploiter, les transporter. Le gouvernement peut en un seul petit décret les mettre à égalité avec l’électricité sur ce sujet.

D’ailleurs, on a vu dernièrement des initiatives pour interdire le chauffage au gaz, le renouvellement des chaudières au fuel et s’opposer à la combustion du bois, génératrice soi-disant de particules fines.

Au vu de la démonstration précédente, avec l’application de ce coefficient d’énergie primaire, on peut prédire que la majorité des logements seront déclarés énergivores.

Si l’on prend en compte que dans les cas où l’isolation permet d’envisager des améliorations sensibles de la consommation énergétique, cette isolation se heurte à des considérations économiques et techniques.

Qu’il soit propriétaire occupant ou bailleur, le citoyen même aidé de subventions, n’a pas forcément les moyens financiers à consacrer à des investissements conséquents. D’autant que la réalisation technique de l’isolation peut se heurter à des règles environnementales (isolation par l’extérieur en périmètre protégé) ou au recouvrement par l’intérieur qui nécessite de refaire tous les circuits électriques et de chauffage existants.

La punition extrême venant de la taxe foncière, déjà prévue à la hausse pour compenser la suppression de la taxe d’habitation , dont un malus est envisagé pour les logements énergivores.

Nous risquons de voir augmenter de manière très conséquente la vacance des logements locatifs, la mise en vente par précaution de ces logements, entraînant une baisse conséquente de la valeur de l’immobilier.

Il reste bien évident que l’économie d’énergies fossiles est indispensable, mais il est à craindre que beaucoup doivent se résigner à enfiler des pulls supplémentaires et des chaussettes chaudes pour se contenter de quelques degrés en moins dans leurs logements faute d’avoir les moyens de réaliser des travaux qui se trouveraient inutiles par la seule application du seul mot primaire qui change tout et n’apporte rien !

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Par Olivier Rancourt.
Un article de l’Institut économique de Montréal

Suite à la pénurie de logements abordables à Montréal, certaines voix se lèvent pour exiger un gel des loyers par le gouvernement. Bien que l’intention derrière cette demande soit noble, cette dernière rate la cible. Une telle mesure aurait des conséquences néfastes pour les foyers à faibles revenus et ne ferait qu’empirer la crise du logement à Montréal.

Revenons aux principes économiques de base

Lorsqu’il y a une pénurie, c’est que la quantité demandée excède la quantité offerte sur le marché. Il y a donc une pression à la hausse sur les prix pour venir rééquilibrer l’offre et la demande .

Le cas des logements à Montréal ne fait pas exception. S’il manque de logements, il faut se tourner vers des réformes qui vont augmenter les investissements en immeubles locatifs, donc l’offre.

On ne règle pas une pénurie en instaurant un contrôle des prix , cela ne fait que l’amplifier. En diminuant le retour sur investissement des immeubles locatifs, on  pousse plutôt l’offre à diminuer, accentuant ainsi la pénurie.

Il faut donc plutôt rendre l’investissement dans les immeubles locatifs plus intéressant face aux autres alternatives. Montréal devrait instaurer des mesures qui facilitent la vie des propriétaires et investisseurs potentiels.

Par exemple, les hausses de taxes à répétition dans les grandes villes diminuent les faibles marges de profits des propriétaires. Il faut y mettre un terme. Les permis de construction difficiles à obtenir sont aussi un exemple de mesures accentuant la pénurie de logements.

Favoriser les investissements

Il est grand temps que le gouvernement du Québec et la ville de Montréal agissent de façon concrète pour établir un cadre fiscal et réglementaire favorable aux investissements, afin de pouvoir minimiser de façon durable les dommages économiques liés à la pénurie de logements.

Ce n’est pas en exigeant des entrepreneurs de construire des logements sociaux dans les nouveaux développements, ou en limitant les expulsions en cas de non-paiements , que l’investissement dans l’immobilier deviendra plus intéressant.

Il faut arrêter l’hémorragie, en mettant fin aux mesures qui pénalisent les investisseurs et, indirectement, les locataires.

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